Cassazione civile, Sez. V – Sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025
La Corte di Cassazione interviene nuovamente sul tema delle plusvalenze immobiliari, ribadendo un principio di particolare rilevanza per i contribuenti: la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile acquistato da meno di cinque anni è soggetta a tassazione anche in assenza di un intento speculativo, se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale.

Il caso concreto

Il contribuente aveva ceduto un immobile acquistato poco più di un anno prima, ottenendo una significativa plusvalenza. L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento per il recupero dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), sostenendo che:

• l’immobile era stato acquistato da meno di cinque anni;
• non risultava adibito ad abitazione principale;
• non si rientrava nelle cause di esclusione previste dall’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR.

Il contribuente si era difeso affermando l’assenza di volontà speculativa e sottolineando che non si trattava di un’attività abituale né imprenditoriale.

Il quadro normativo: art. 67, comma 1, lett. b) TUIR

L’articolo 67, comma 1, lett. b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi stabilisce che costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con alcune eccezioni:

• se l’immobile è stato acquisito per successione ereditaria;
• se, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Le ragioni della Cassazione

La Corte ha rigettato il ricorso del contribuente, ribadendo alcuni principi fondamentali:

Tassabilità automatica della plusvalenza

La norma fiscale prevede una tassazione automatica della plusvalenza, senza che sia necessario dimostrare l’intento speculativo. La ratio della norma è presuntiva: si ritiene che chi vende un immobile entro cinque anni abbia agito a fini speculativi, salvo prova contraria legata all’utilizzo dell’immobile come abitazione principale.

Nozione di abitazione principale: rileva la dimora effettiva, non la residenza anagrafica

L’agevolazione non si basa su dati formali come la residenza anagrafica, ma su dati fattuali: l’immobile deve essere stato concretamente abitato in modo stabile e continuativo. In caso contrario, viene meno l’esimente e la plusvalenza risulta tassabile.

Volontà speculativa irrilevante

Anche se il contribuente dimostra di non aver avuto alcuna intenzione di realizzare un guadagno, la tassazione è comunque dovuta. La presunzione di plusvalenza “speculativa” è iuris et de iure, ovvero non può essere superata con una prova contraria.

Aspetti pratici e consigli operativi

• Attenzione alla tempistica: la cessione di un immobile entro 5 anni dall’acquisto o costruzione è sempre a rischio tassazione, a meno che l’immobile sia stato abitazione principale.
• Prova dell’uso abitativo: è fondamentale poter dimostrare l’effettiva destinazione a dimora abituale (utenze, bollette, documentazione sanitaria, scolastica, ecc.). La semplice residenza anagrafica può non essere sufficiente.
• Tassazione della plusvalenza: la plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto, comprensivo di spese notarili, di intermediazione e ristrutturazione documentata) è tassata come reddito diverso in sede di dichiarazione dei redditi, oppure – se l’opzione è esercitata al momento del rogito – può essere tassata con imposta sostitutiva del 26%.

Conclusioni

La sentenza n. 11786/2025 rafforza un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: l’intento del contribuente è irrilevante, ciò che conta è l’uso concreto dell’immobile. In un contesto in cui le operazioni immobiliari brevi sono sempre più frequenti, è essenziale che i contribuenti siano consapevoli delle implicazioni fiscali delle proprie scelte.

Riferimenti normativi

• Art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 917/1986 (TUIR)
• Art. 68 TUIR – Determinazione della plusvalenza
• Sentenza Cass. civ. V, n. 11786/2025
• Circolari Agenzia Entrate n. 6/E/2006 e 2/E/2010