La recente normativa fiscale ha chiarito un punto importante per chi vende un immobile suddividendo i diritti tra nuda proprietà e usufrutto a favore di due acquirenti distinti:

in questo caso non si applica automaticamente la tassazione come “redditi diversi” per il venditore.

Si paga soltanto se si realizza una plusvalenza (cioè un guadagno) e solo quando ricorrono determinate condizioni temporali.

Con l’interpretazione autentica introdotta dal Decreto Fiscale (Dl 84/2025), in vigore retroattivamente dal 2024, il legislatore ha chiarito come distinguere i casi in cui la cessione di un diritto reale (come l’usufrutto) genera:

• Redditi diversi → tassati subito, indipendentemente da quanto tempo si è posseduto l’immobile;

• Plusvalenze → tassate solo se l’immobile è ceduto entro 5 anni dall’acquisto (con alcune eccezioni).

La regola chiave

• Se il venditore mantiene un qualsiasi diritto sull’immobile, il guadagno rientra nei redditi diversi (tassazione ordinaria IRPEF o IRES).

• Se invece perde ogni diritto sull’immobile, si parla di plusvalenza (tassata, se dovuta, con imposta sostitutiva del 26% o IRPEF ordinaria).

Esempi pratici

• Caso 1: vendo solo l’usufrutto ma conservo la nuda proprietà → Reddito diverso, tassazione immediata.

• Caso 2: vendo sia nuda proprietà che usufrutto a due persone diverse, rinunciando a ogni diritto → si applicano le regole della plusvalenza.

Vendita dell’intero immobile da parte di persona fisica (non imprenditore)

Se vendi un immobile per intero (quindi cedi ogni diritto) e:

• lo hai posseduto per più di 5 anni → nessuna tassazione (art. 67, comma 1, lett. b) TUIR);

• lo hai ereditato → nessuna tassazione, anche se venduto prima dei 5 anni;

• è stato la tua abitazione principale (per te o per i familiari) per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita → nessuna tassazione, anche se prima dei 5 anni.

Pagheresti invece imposte (plusvalenza) se:

• vendi entro 5 anni dall’acquisto,

• e non rientri nelle eccezioni sopra.

In tal caso, la plusvalenza è tassata con IRPEF ordinaria o, se lo chiedi al rogito, con imposta sostitutiva del 26%.

In sintesi

Se vendi l’intero diritto su un immobile, anche frazionandolo tra più acquirenti, la tassazione segue le regole della plusvalenza.

• Se mantieni una parte del diritto, il guadagno è trattato come reddito ordinario e tassato subito.

• Nei casi di vendita entro 5 anni, senza eccezioni, la plusvalenza è imponibile.

• In operazioni complesse, una valutazione preventiva con un consulente può evitare sorprese fiscali.